Dentro de una Comunidad de propietarios, nos encontramos con zonas privadas y zonas comunes, estas zonas la Ley de Propiedad Horizontal, los describe de la siguiente manera:

• Se consideran elementos privativos, aquellos de aprovechamiento independiente,  sobre los que el resto de la comunidad no tienen acceso, es decir los que constituyen una propiedad privada para sus titulares.
• En cambio los elementos comunes serán aquellos que no están atribuidos privativamente y que están afectados al uso y utilización de los copropietarios; es decir, todas aquellas zonas a las que tiene acceso la comunidad, así como, aquéllas que constituyen la estructura del edificio.

Los elementos comunes de toda la Comunidad vienen definidos en el artículo 396 del Código Civil, dentro de estos elementos comunes encontramos las cubiertas de los edificios, o lo que es lo mismo las terrazas que constituyen las cubiertas del edificio, estos son bienes comunes por destino, siendo habitual que los vecinos que tengan acceso exclusivo a las mismas tendrán el uso y disfrute de ellas pero sin adquirir la propiedad que va a seguir siendo de la Comunidad.

Así las cosas, en los edificios donde los propietarios de las viviendas situadas en pisos superiores tengan acceso directo a terrazas del edificio y están sean las cubiertas de éstos, podrán tener sobre las mismas el uso y disfrute individual, aunque la titularidad seguirá siendo de la Comunidad.

Por tanto, a la hora de delimitar la responsabilidad en cuanto a los daños producidos por filtraciones de agua, provenientes de terrazas-cubiertas que no estén techadas, la jurisprudencia ha fijado que independientemente que sea un bien común o privativo, las actuaciones que sean precisas realizar sobre el elemento, cuyo fin sea conservar, mantener o mejorar su función de cubierta, revestimiento o techado del edificio y que no tengan como causa el uso negligente por parte del copropietario que tenga el uso y disfrute exclusivo de la misma deben ser a cargo de la Comunidad ya que conforman la estructura del edificio.

Es decir que en caso de que los daños afecten a elementos estructurales del edificio que deben ser reparados o mantenidos  en buen estado será la Comunidad de Propietarios la que deba repararlos y mantenerlos. 

Si bien, en este punto, debemos diferenciar entre si los gastos son ordinarios o extraordinarios, respecto a los primeros, correrán a cargo del propietario que tenga sobre la terraza el uso y disfrute, y en caso de que los gastos sean extraordinarios para el mantenimiento estructural del edificio y que van afectar a todos los copropietarios correrán a cargo de todos, es decir de la Comunidad.

Por todo lo expuesto, podemos concluir, señalando, que el propietario tendrá que hacer frente a los gastos de conservación de la terraza respecto a su pavimento y superficie, y la Comunidad de Propietarios, a la conservación y mantenimiento de elementos estructurales como son la impermeabilización, cambios de desagües, grietas en muros… salvo que estos daños sean consecuencia de la negligencia y mal uso de los propietarios que tengan el uso y disfrute de las terrazas.